In hoeverre ben ik als huurder verantwoordelijk voor de brandveiligheid in mijn pand?

U huurt een pand voor uw kantoor of bedrijf en constateert dat het pand op sommige punten wellicht niet aan de regels voor brandveiligheid voldoet. Ben u daar nu zelf verantwoordelijk voor of is dat de verantwoordelijkheid van uw verhuurder?

Relevante aspecten

Van belang is bovenstaande vraag is wat het perspectief is van waar uit de vraag wordt gesteld. Vanuit huurrecht bezien mag u verwachten dat u een pand huurt dat aan de regels voldoet. Vanuit arbeidsrecht dient u uw werknemers een veilige werkplek te bieden. Tenslotte moet een gebouw en het gebruik van het gebouw vanuit de bouwregelgeving te allen tijde aan de voorschriften van het Bouwbesluit te voldoen. Alle drie de wettelijke kaders gelden. Hierna wordt daar kort op ingegaan.

De koop- of huurovereenkomst

Op grond van het Burgerlijk wetboek mag u verwachten dat een koop- of huurovereenkomst betrekking heeft op een bouwwerk dat voldoet aan de wettelijke eisen en aan het in het contract bepaalde. Huurt of koopt u dus een kantoorruimte, dan mag u er van uit gaan dat het pand geschikt is als kantoor en ook als zodanig mag worden gebruikt. U kunt de verhuurder of verkoper er op aanspreken als dat niet zo is. Het is dus de verantwoordelijkheid van de (voormalige) eigenaar om te zorgen dat uw nieuwe of gehuurde pand aan de regels voldoet.
Zaken als onderhoud van installaties en de aanwezigheid van bijvoorbeeld blusmiddelen spreekt u zelf met uw verhuurder af. De huurovereenkomst is in dat geval bepalend voor de vraag wie verantwoordelijk is.
In sommige gevallen is een gebouw vergund op basis van gelijkwaardigheid. Dat wil zeggen dat op bepaalde aspecten niet direct aan de voorschriften uit het Bouwbesluit wordt voldaan, maar dat een andere voorziening is getroffen. Dit kan een gebruiksbeperking betekenen. Bijvoorbeeld aan vuurlast e.d.. Let hierop bij koop of het aangaan van een huurcontract.

Arboregels

Als werkgever bent u verantwoordelijk voor een goede en veilige werkomgeving voor uw werknemers. Onderdeel daarvan is de brandveiligheid. In een risico-inventarisatie en –evaluatie moet u het risico op brand en andere risico’s afwegen en vervolgens passen maatregelen treffen om de gevolgen van die risico’s te beperken. Één van die maatregelen is het instellen van een bedrijfshulpverlening (BHV) die ondersteunt bij ontruiming. Daarnaast moet u in uw gebouw voldoende voorzieningen hebben en deze ook voldoende werkend hebben, een aspect wat zowel vanuit de Arboregels als vanuit het Bouwbesluit wordt voorgeschreven.

De bouwregelgeving

Zoals in de inleiding aangegeven dient ieder bouwwerk ten minste te voldoen aan de minimale eisen die het Bouwbesluit stelt aan het gebouw en het gebruik van dat gebouw. De brandveiligheidsvoorschiften hebben onder meer betrekking op brandcompartimentering, de aanwezigheid van voldoende en voldoende veilige vluchtwegen en de aanwezigheid van brandveiligheidsvoorzieningen als een brandmeldinstallatie en brandslanghaspels. De bouwregelgeving stelt ook eisen aan het onderhoud van de aanwezige voorzieningen en aan het brandveilig gebruiken van een gebouw.
Vanuit de bouwregelgeving is de vraag wie verantwoordelijk is voor het voldoen aan al die regels eigenlijk niet relevant. De Woningwet wijst namelijk iedereen die er voor kan zorgen dat een eventuele strijdigheid wordt opgeheven aan als ‘verantwoordelijke’. Het verbod (in artikel 1b van de Woningwet en in het zorgplichtartikel 1a) is namelijk gericht op het in strijd met de bouwregelgeving gebruiken of laten gebruiken van een pand en het in strijd brengen of laten van een pand. Het bevoegde gezag kan daarmee optreden tegen zowel de huurder als de verhuurder. En in veel gevallen zal ook richting beiden een handhavingsbesluit (een aanschrijving) worden opgelegd. Hoe u een en ander vervolgens privaatrechtelijk regelt is weer afhankelijk van het huurcontract. U kunt tegen de gemeente als huurder echter nooit zeggen dat het niet uw verantwoordelijkheid is.

De brandveiligheid van het pand zelf

In de inleiding is aangegeven dat het uitgangspunt is dat het nieuwe pand dat u koopt of huurt aan alle regels moet voldoen. Dit is – zeker bij wat oudere kantoorgebouwen – helaas van niet het geval. Let daarom bij het huren of kopen van een pand met name op de compartimentering en de brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie (BMI en OAI). Bij de compartimentering zitten de problemen vaak in de luchtbehandelingsinstallatie die over meerdere verdiepingen doorloopt. Controleer of er brandkleppen zijn aangebracht en of doorvoeringen goed zijn afgedicht. Vergeet daarbij de niet zo nu een dan een plafondplaat op te tillen: het ontbreken van een gesloten wand boven een branddeur is helaas een klassieker. Een tweede aandachtspunt is draadglas wat tot de jaren negentig werd gezien als een goed materiaal voor brandscheidingen. Inmiddels is duidelijk dat draadglas zeker bij scheidingen tussen twee compartimenten in de meeste gevallen niet voldoet.
Let bij de installaties op de aanwezigheid van een inspectiecertificaat waarin zowel BMI en OAI zijn meegenomen. Vanaf 1 januari 2015 is de overgangstermijn voor de nieuwe certificatievoorschriften verlopen en een aanzienlijk deel van de bestaande installaties moet behoorlijk worden aangepast om aan de nieuwe regels te voldoen.
Opmerking evw: Niet in alle gevallen in een inspectiecertificaat verplicht. Zie tabel I van het Bouwbesluit waarin is aangegeven wanneer een inspectiecertificaat nodig is.

Bedrijfshulpverlening

Sinds 1 juli 2015 gelden aanvullende eisen in het kader van de bedrijfshulpverlening. Artikel 7.11a luidt:

“In een gebruiksfunctie met een brandmeldinstallatie als bedoeld in artikel 6.20, in een bouwwerk met een vergunning voor brandveilig gebruik en in een bouwwerk waarvoor een gebruiksmelding als bedoeld in artikel 1.18 is gedaan zijn voldoende personen aangewezen om de ontruiming bij brand voldoende snel te laten verlopen.”

Dit lijkt een nieuwe eis maar feitelijk is het slechts een aanvulling op de eis die al bestaat vanuit de ARBO-wetgeving. Dat blijkt ook uit de toelichting op dit artikel: het is de bedoeling dat bij een risico-inventarisatie en –evaluatie, zoals die in het kader van ARBO wordt uitgevoerd, niet alleen gekeken wordt naar de werknemers, maar naar alle in het pand aanwezige personen. Gasten en andere personen die in het gebouw aanwezig zijn (maar geen personeel) moeten worden meegenomen in de ontruimingsplannen, etc. Het gaat hier niet om de volledige reikwijdte van de BHV maar nadrukkelijk alleen om veilig vluchten.

Aandachtspunten: hoe houd je de risico's acceptabel?

Zoals ook is alle Arbohandboeken aangegeven vergroot meedenken over de brandveiligheid de betrokkenheid – en daarmee de veiligheid – van de gebruikers van een gebouw. Als iedereen weet waarom eisen gesteld worden, is de kans het grootst dat de voorschriften ook worden nageleefd. In het kader van brandveilig gebruik zijn de volgende aandachtspunten dan ook van belang:

  • Leg altijd uit waarom een bepaald verbod geldt
  • Wijs werknemers op zaken die vanuit het oogpunt van veiligheid zijn ingesteld. Denk hierbij aan rookverboden bij brandbare stoffen, het vastzetten van branddeuren, opslag in stookruimten, het belemmeren / volzetten van vluchtwegen, de bereikbaarheid van brandblusmiddelen, etc.
  • Let vooral op bij werkzaamheden in het pand, zeker bij slijpen, lassen of branden van dakbedekking. Maak hierover nadrukkelijk afspraken met externe partijen die deze werkzaamheden uitvoeren!

Samenvatting aandachtspunten

De verantwoordelijkheid voor de brandveiligheid is een gezamenlijke verantwoordelijkheid. U mag verwachten van een verkoper of verhuurder dat u een veilig pand koopt of huurt. Het is vervolgens aan u om te zorgen voor een veilige werkomgeving.
Bij strijdigheid met de bouwregelgeving kunt u zich nooit achter een verhuurder verschuilen. Eventuele sancties vanuit de gemeente kunnen aan iedereen worden opgelegd die de overtreden kan opheffen. En dat bent u als huurder ook!

Kennisproducten

Bekijk ook

Gerelateerde rubriek

Gerelateerde thema's

Gerelateerde vragen

Zoek in vragen